金利上昇でJ-REIT市場には逆風が吹き荒れています。
でも、そういう時こそ株価が安くなった銘柄を仕込みたいですね！
10月権利の【3476】投資法人みらいは、分配利回りが6％超えでホテル割引券の優待もあるJ-REITです。しかも投資資金が4万円台ですから、買いやすいところが魅力的です♪
10月権利株主優待
最近発表された10月末権利の株主優待はこちらです。対象ホテルの宿泊料金が10〜15％引きで宿泊できます。1株で優待がもらえます♪
株価とチャート
株価40,950円として、分配利回りは6％超えです🎉
日足のチャートは今年4月からずっと下降トレンド、株価は半年で2割ほど下がっています。8/6の安値40,200円から復活しそうに見えますがどうでしょうか。
月足チャートを見ると、コロナ禍以外の株価が4万円〜5万円のレンジで動いています。現在、安値圏に入っており3本の移動平均線が下向きなのが気になります。
金利上昇の懸念点
1. 短期的な影響：影響は小さめ（高い固定金利比率）
固定金利比率が約85%以上と高水準: 借入金の大部分が固定金利（または金利スワップ等による固定化）で調達されています。
直近の金利急伸は受けにくい: 日銀の利上げが行われても、既存の固定金利借入については返済期日まで金利が固定されているため、即座に支払利息が跳ね上がるリスクは抑えられています。
2. 中長期的な影響：リファイナンス（借り換え）コストの上昇
残存期間と順次訪れる返済期日: 借入金の平均残存期間は3年前後となっており、今後数年間にわたって順次返済期日（満期）を迎えます。
金利の「引き直し」が発生: 過去の低金利期（例：0.3%〜0.6%程度など）で借り入れた資金を返済し、現在の高くなった金利水準で新たに借り換える（リファイナンスする）ことになるため、調達金利の水準が段階的に切り上がる公算が大きいといえます。
3. 分配金（EPU）への波及ルート
支払利息の増加は、J-REITの利益（当期純利益）を直接削るため、1口あたり分配金（EPU）の押し下げ要因になります。
これに対抗するため、同法人は賃料の増額改定やポートフォリオの入れ替え（物件売却益の活用など）によってトップライン（営業収益）を引き上げ、金利コストの上昇分を吸収できるかが今後の焦点となります。
これらの懸念点を踏まえ、少しだけ投資しようと思います。
※投資は自己責任でお願いします🙇♀️
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