ようやくイラン戦争が終結か？の情報が入り、日本市場は前日比＋6％と大きく上昇しましたね！

それでもまだ3月の配当落ちと原油高のダブルパンチで資産は大きく溶けてまーす

日本個別株だけでなく、金利上昇懸念からJ-REITも暴落しています。先月は保有のJ-REIT10銘柄全てが含み益だったのに、今は大半が含み損になってしまいました

東証REIT指数を見ると週足でデットクロスし、窓を空けて暴落しています　1年前から順調に上昇していた株価が下落トレンドへ転換しそうです。

分配利回り6％超え8銘柄！

3月31日株価で分配利回りが6％超えがこちらの8銘柄です！

特に暴落しているのは、ホテル主体型のJ-REITです。

地政学リスクで、訪日外国人が減少→ホテル稼働率低下→分配金減少を予想しての売りだと思われます。

さらに物価高で金利上昇も想定され、負債の利払いが増えると分配金が減るというネガティブな思惑もあって売りが売りを呼ぶ状況です。

しかし、金利上昇懸念とはいえ、いずれ家賃などに価格転嫁する時が来ると思うので、さほど心配はしていません。

ある意味、チャンス到来かもしれません

【8985】ジャパン・ホテルリート

現在、分配利回り1位のジャパン・ホテルリートは、株価76000円とすると、分配利回りが6.8%になっています。

kinkoは、株価と利回りのチャートを比較して、オレンジの分配利回りの方が上、つまり株価が下がっている時に買っています。まさに今です♪

日足のチャートを見ると、1ヶ月で17％も下落しています

週足チャートでの底値圏は株価65000円くらいでしょうか？そうなると分配利回りは7.9%です♪そこまで落ちるかなー？

とりあえず、昨日NISA口座で株価75000円で1株だけ打診買いしてみました。

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最近、ようやく上昇トレンドへ転換した気がするJ-REIT♪保有する8銘柄全てが含み益になりましたやったね

今回、【3249】産業ファンド投資法人から分配金の入金がありニンマリ楽天証券は配当金額の入金メールが来るから有り難いですねー！SBI証券も金額表示して欲しいな…

保有株数は15株で今回は税引き後41,561円が振り込まれました

株価が上昇してきたこともあり、My PFのJ-REITの保有比率が13％以上になってきました。個人的には10％くらいにしておきたいので、利確も視野に入れながらチャートや分配金情報を調べてみました。

チャート＆分配金情報

株探での利回りが5.97%と表示されていますコレ、単純に2026年1月分配金を2倍しているだけなので、正確ではありません。

今期、2026年1月の分配金が4310円と大幅増配、次期が3,600円なので、分配利回りは5.48%となります。それでも高配当には変わりありませんが…

緑の投資金額(株価)が上がり、オレンジの利回りが下がり始めています。グラフを見ると、逆転していますね。今までは単純にオレンジが上にある時に買い、下がったら売りと機械的に売買していました。

しかし、週足チャートでゴールデンクロスしており、３本の移動平均線が綺麗に上向いています。14万円あたりの抵抗線を抜けたので16万円くらいまで上昇しそうな気がしますがどうでしょうか？

金利上昇の懸念

J-REITの不安点は金利上昇による借入コスト増です。

産業ファンドは定期的に借り換えをしているようです。今回の借り換えは固定金利…おそらく、金利上昇を考慮して変動金利から固定金利へ借り換えるのでしょう。

金利を上げることに反対している高市さんが首相になられたことで、市場はイケイケムードですが、日銀がどう判断するかはわかりません。

日本がデフレからインフレ経済に入ったことは確かなので、いずれ金利は上げざるを得ないでしょう。貨幣価値が下がる一方ですので、株や物に換えておいた方が無難かな？と思います。

したがって、産業ファンド15株はそのまま保有しておこうと思います。株価がど〜んと上昇したら分かりませんけどね…

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金曜日の夕方、楽天証券からIPOの当選結果のメールがありました

夫婦の結果はこちら

【kinkoの当選結果】

SBI証券：当選1口(応募10口)

楽天証券：当選3口(応募30口)

【旦那さんの当選結果】

SBI証券：落選(応募30口)

楽天証券：当選4口(応募30口)

仲良く4口ずつ当選しました

楽天証券の当選確率は27倍だったそうです。

喜んだのも束の間、巷では初値予想が公開価格より下がると言われているみたいですねー

みんなの初値予想

IPO優しい株のはじめ方に掲載されていた初値予想のアンケートがこちらです。

初値は公開価格を下回るという予想が多い J-REITはいつもこんな感じでキャピタル(値上がり益)を狙えないと思われています

直近、上場した銘柄の初値を見ると高安まちまちでしたし、現在株価をチラ見してみても大きく上昇しているリートはなく、むしろ下がっている銘柄もあります。

しかしながら、現在株価での分配利回りは東海道リート5.99%、ジャパンインフラ8.26%(株価半値)、SOSiLA物流リート5.15%、サンケイリアルエステート4.83%、エスコンジャパンリート6.09%と高水準です。

J−REITはキャピタルよりインカムですね

霞ヶ関ホテルリート投資法人の物件

霞ヶ関ホテルリート投資法人の物件は全国に15物件あります。なんと言っても築年数が1〜5年と新しく綺麗なところが良さそうです。

kinkoが狙っているのは株主優待制度の割引券です。公式発表はありませんが、Geminiには導入予定とありました。

取得予定の15ホテルの全てで利用可能な3,000円分の優待割引券の導入も予定されています（1口当たり1枚発行、1投資主当たり10枚上限）

もし、これが実施されればいいなぁ〜と思い、今回のIPOに参加しました。

主人が定年退職していつでも旅行が行けるのに、「暑いから涼しくなってから〜」とか、「高速道路混むから近場でいっか〜」と言って県内だけの日帰り旅行になったりしているんです。なので、「株主優待があるから使わないと」っていう言い訳が欲しいんですよね〜

皮算用ですが、分配利回り4〜5％、優待利回り3%だとすると総合利回り7〜8％です　そうなればいずれ株価も上がっていくだろうと思うので、今回の当選4口は長期保有したいと思います。

Kaz

ほんとう？

kinko

た、たぶん…

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本日は12月の権利落ち日、投資家の皆さまで手仕舞いされた方もいらっしゃると思います。かくいうkinkoもザラ場を眺めているだけで特に売買はしていません。

昨日、おやっ？と思ったのは、東証J-REIT指数が大幅上昇していたことです。

今月、日銀が金利を据え置いたためでしょうか？2021年9月頃から3年以上に渡りずっと下がり続けていたJ-REITがようやく復活しそうな雰囲気です。

久しぶりにJ-REITの分配利回りを調べてみると、6％超えが12銘柄もありました！

J-REITの分配利回りランキング

全REITの平均利回りが5％超えですから、いかに売られ過ぎていたかわかります

ご覧のように分配利回り6％超えが12銘柄(赤枠)あります。

この中でkinko保有の銘柄は黄色枠のタカラリート、産業ファンド、ザイマックス、スターアジア、投資法人みらいです。

kinkoのJ-REIT判断基準はこんな感じ

単価が安い銘柄

分配利回り5％以上

NAV倍率が1倍以下

主に総合型

単価が安ければ買い増しがしやすいので、株価が下がれば1株ずつ買い増ししています。そうは言っても一番安い投資法人みらいで1株4万円以上しますからね、最近はSBI J-REIT(分配)ファンドを1000円とかポイント投資しています。

少しずつ買い増ししていたらポートフォリオのJ-REITの比率が14％になってしまいました　個人的には10％以下が適正だと思っているので、株価が上がれば一部売却を考えています。まだまだ含み損なのですケド…

日銀金融政策決定会合

さて、肝心の金利上昇はあるのでしょうか？

本日、ニュースになっているのはこちら

18〜19日に開いた金融政策決定会合での「主な意見」を公表した。政策委員からは「利上げを判断する局面は近いが、米国経済の不確実性が一巡するのを今しばらく注視する辛抱強さも必要だ」との見解が示された。

簡単に言うと「利上げしたいけど、様子見しまーす！」ということのようです

やはり米国経済が足元で揺らいでいるということでしょうか。NYダウやナスダックは史上最高値を更新し続けていて市場は絶好調に思われますが…

kinkoも日銀の真似をして、J-REITの買い増しを様子見したいと思います

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金利上昇局面で不利なJ-REITの株価がダダ下がりでございます　分配金目当てなので、株価が下がれば少しずつ買い増しをしています。

昨日決算発表のあった【2979】SOSiLA物流の買い増しをどうしようか悩み中です。

肝心の決算と分配金はこの通り

24年5月期の経常利益は前の期比2.5％減の17.7億円になり、24年11月期は前期比0.4％減の17.6億円とほぼ横ばい見通しとなった。同時に、前期分配金を2765円→2769円(前の期は2830円)に増額し、今期は2770円にする方針とした。

kinko

微妙〜(笑)

格付けはAA−となっており、投資適格水準です。

昨年11月時点での物件の築年数が6年(現在は7年)と新しい物件が多いのは安心ですね。

SOSiLA物流のチャート

日足のチャートでは、デットクロスとなっています

現在株価での分配金利回りは4.7%です。

月足チャートを見てみると、2021年9月をピークに約3年間、ずっと右肩下がりです2/22につけた110800円を切ると、底なし沼にハマりそうな感じです

分配金利回りが5％を超えるくらい株価が下がれば、いずれ買いが入るとは思っていますがどうでしょうか。

kinkoは平均取得単価120262円で9株保有中です。もう1株買って平均買値を12万円以下にしたいと思っています。

日銀が金利を上げれば、もう一段安がありそうですから、もう少し待ってみようかしらね？

3ヶ月前にSOSiLA物流と産業ファンドについて考察動画を出しています。

この時の株価となんら変わらないのが面白いです。株価は上がったり下がったりしているだけで、気がつけば元に戻っています。

J-REITは分配金をほぼ安定して出してくれるので、配当金生活には欠かせないセクターだと思います。現物の不動産投資はハードルが高いですからね！

ここからJ-REITの不遇時代が始まるのなら、積極的に狙っていきたいと思います。

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